Khoáng Nóng Tự Nhiên Tại Alluvia City: Tài Sản Hay Rủi Ro Pháp Lý?

Một buổi sáng cuối tháng 8, khi đứng giữa khu vực phân khu Alluvia Onsen sắp hoàn thiện tại Văn Giang, Hưng Yên, không khó để nhận ra sự khác biệt của dự án này trong cuộc đua “Alluvia City vs Ecopark vs Vinhomes Ocean Park” – ba đại đô thị phía Đông Hà Nội. Không phải vì quy mô 198,3 ha (khiêm tốn hơn Ecopark >500ha hay Ocean Park 420-457ha), cũng không phải vì tổng mức đầu tư 31.000 tỷ đồng, mà bởi một chi tiết nhỏ mà hai đối thủ không có: mạch nước khoáng nóng tự nhiên nhiệt độ 35,8°C đang chảy ngầm dưới lòng đất, với hàm lượng acid metasilicic đạt 66,57 mg/l – vượt xa tiêu chuẩn Nhật Bản và Việt Nam. Nếu Ecopark dẫn đầu về diện tích cây xanh dày đặc và Ocean Park nổi bật với hồ nước nhân tạo khổng lồ 18ha, thì Alluvia City định vị mình với mật độ xây dựng chỉ 16% (thấp nhất trong ba dự án, so với Ecopark 25% và Ocean Park 30%), tạo không gian riêng tư và biệt lập dành cho tầng lớp 35-70 tuổi thay vì gia đình trẻ năng động như hai đối thủ.

Xuân Cầu Holdings, chủ đầu tư dự án, không ngần ngại khẳng định đây là “nguồn khoáng nóng quý hiếm không thể nhân bản”, biến Alluvia City thành “thành phố sinh thái khoáng nóng đầu tiên bên sông Hồng”. Trên thực tế, tại miền Bắc, việc sở hữu nguồn khoáng nóng tự nhiên ngay trong khu đô thị để ở quả thực là điều hiếm gặp – trước đây chỉ xuất hiện tại các khu nghỉ dưỡng xa xôi như Quảng Ninh hay Thanh Hóa. So sánh trực tiếp, trong khi Ecopark (giá biệt thự 28-40 tỷ) đã tăng giá mạnh giai đoạn 2015-2022 và hiện đà tăng chậm lại, Ocean Park (giá biệt thự 22-30 tỷ) tập trung chủ yếu vào căn hộ với sản phẩm biệt thự ít và cạnh tranh cao, thì Alluvia City (giá biệt thự 15-20 tỷ) đang ở giai đoạn mở bán đầu với mức giá mềm hơn 30-50%, pháp lý sổ đỏ chuẩn, và kỳ vọng tăng giá 100-150% trong 3-5 năm tới.

Nhưng giữa lúc thị trường bất động sản đang dần hồi phục và các nhà đầu tư tìm kiếm những dự án có “điểm nhấn độc quyền”, một câu hỏi được đặt ra ngày càng nhiều: liệu khoáng nóng tự nhiên có thực sự là tài sản mà nhà đầu tư sở hữu khi mua đất tại Alluvia City, hay chỉ là một lợi thế marketing có thể biến mất bất cứ lúc nào do rủi ro pháp lý? Câu trả lời này sẽ quyết định liệu Alluvia City có thể trở thành “chương tiếp theo hoàn hảo” sau Ecopark và Ocean Park, hay chỉ là một trong nhiều dự án thất bại trong cuộc chiến tranh “đại đô thị sinh thái” phía Đông Hà Nội.

Nguồn Khoáng Độc Nhất Hay Tài Nguyên Quốc Gia?

Theo các chuyên gia địa chất, nguồn khoáng nóng tại Alluvia City được hình thành qua hàng triệu năm từ tầng nước ngầm sâu tại vùng bãi sông Hồng. Đặc tính nổi bật nhất không nằm ở nhiệt độ – 35,8°C là mức “ấm vừa phải” thay vì “siêu nóng” – mà ở hàm lượng khoáng chất. Acid metasilicic (H₂SiO₃) 66,57 mg/l vượt chuẩn định danh 50 mg/l của cả Nhật Bản lẫn Việt Nam, mang lại khả năng tái sinh tế bào da, hỗ trợ hình thành collagen và ngăn ngừa loãng xương.

Tại Nhật Bản và Hàn Quốc, nguồn khoáng nóng có thành phần tương tự được xem là “vàng trắng” của ngành wellness, tạo nên các khu onsen trị giá hàng tỷ USD. Không khó hiểu khi Xuân Cầu Holdings đầu tư riêng khoảng 5 ha trong giai đoạn 1 để phát triển khu Alluvia Onsen với hệ thống bể ngâm 4 mùa, spa khoáng chuyên biệt, xông hơi đá muối và massage trị liệu theo chuẩn Nhật.

Tuy nhiên, theo Luật Khoáng sản 2010 (sửa đổi 2023) và Luật Tài nguyên nước 2012, khoáng nóng được xác định là tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều 10 của Luật Khoáng sản không để lại nhiều khoảng trống: “Khoáng sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Cá nhân hay tổ chức chỉ được cấp quyền khai thác có thời hạn, tương tự như dầu khí, than đá hay kim loại quý.

Ông Nguyễn Văn Minh, một luật sư chuyên về bất động sản tại Hà Nội, giải thích: “Nhiều người mua đất nghĩ rằng họ sở hữu mọi thứ trên và dưới mảnh đất đó. Nhưng với khoáng sản, luật Việt Nam rất rõ ràng: bạn chỉ sở hữu quyền sử dụng đất và công trình, không sở hữu tài nguyên khoáng dưới lòng đất. Điều này có nghĩa nhà đầu tư Alluvia City không tự động sở hữu quyền khai thác khoáng nóng – quyền đó thuộc về Nhà nước và được cấp cho chủ đầu tư dưới dạng giấy phép riêng”.

Giấy Phép Còn Thiếu Mảnh Ghép Nào?

Thông tin công khai cho thấy Alluvia City đã có Giấy phép xây dựng số 10/GPXD do UBND tỉnh Hưng Yên cấp ngày 25/02/2025, cùng Văn bản số 110/TTg-NN của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, đây là giấy phép xây dựng và chấp thuận đầu tư – hai văn bản cần thiết nhưng chưa đủ để khai thác khoáng sản.

Theo quy định hiện hành, mọi hoạt động khai thác khoáng sản (bao gồm khoáng nóng) đều cần Giấy phép Khai thác Khoáng sản do Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Giấy phép này quy định cụ thể: phạm vi khai thác, công suất, thời hạn, nghĩa vụ tài chính (thuế tài nguyên 8-10%), phí bảo vệ môi trường và trách nhiệm phục hồi môi trường sau khai thác.

Cho đến thời điểm hiện tại, chưa có thông tin công khai xác nhận Xuân Cầu Holdings đã được cấp Giấy phép Khai thác Khoáng sản riêng cho nguồn khoáng nóng tại Alluvia City. Đây không phải là một sơ hở nhỏ – trong bối cảnh pháp luật Việt Nam về khoáng nóng vẫn còn nhiều “vùng xám”, việc thiếu giấy phép chuyên biệt có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý trong tương lai.

Chị Lê Thu Hà, một nhà đầu tư đang cân nhắc mua biệt thự tại Alluvia City, cho biết: “Tôi rất thích ý tưởng có khoáng nóng ngay trong khu đô thị, nhưng khi hỏi nhân viên bán hàng về giấy phép khai thác khoáng sản, họ chỉ đưa cho tôi giấy phép xây dựng. Tôi không rõ liệu điều đó có đủ hay không, và nếu sau này Nhà nước yêu cầu bổ sung thủ tục thì ai chịu trách nhiệm?”

Bài Học Từ Nhật Bản Và Hàn Quốc

Tại Nhật Bản, nguồn khoáng nóng được quản lý bởi Luật Onsen (温泉法) từ năm 1948. Luật này cho phép cá nhân và tổ chức sở hữu quyền khai thác khoáng nóng tư nhân với thời hạn 21 năm, có thể gia hạn. Doanh thu từ onsen được xem là tài sản kinh doanh hợp pháp, có thể thừa kế và chuyển nhượng. Các khu onsen nổi tiếng như Hakone, Beppu, Kusatsu đã hoạt động hàng trăm năm mà không gặp tranh chấp pháp lý nghiêm trọng.

Hàn Quốc có Luật Suối nước nóng & Spa quy định tương tự, nhưng chính phủ theo dõi chặt chẽ về giá dịch vụ. Năm 2008, khi giá onsen tại một số resort tăng quá cao, chính phủ Hàn Quốc đã can thiệp và yêu cầu các doanh nghiệp công khai mức giá, đồng thời giới hạn mức tăng giá hàng năm không quá 10%. Điều này làm giảm đáng kể ROI của các nhà đầu tư resort khoáng nóng.

So với Nhật Bản và Hàn Quốc, Việt Nam chưa có luật chuyên biệt về khoáng nóng. Khoáng nóng phải tuân theo Luật Khoáng sản và Luật Tài nguyên nước – hai đạo luật có phạm vi rộng nhưng thiếu quy định chi tiết về loại hình khoáng nóng dùng cho wellness/spa. Đây chính là “chân không pháp lý” mà các chuyên gia cảnh báo.

Ông Trần Minh Tuấn, chuyên gia pháp lý tài nguyên, nhận định: “Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển thị trường wellness, và pháp luật chưa kịp bắt nhịp. Nhật Bản và Hàn Quốc mất hàng chục năm để hoàn thiện khung pháp lý về khoáng nóng. Tại Việt Nam, trong khi chờ đợi các quy định cụ thể, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền khai thác khoáng sản”.

Rủi Ro Tiềm Ẩn Nhà Đầu Tư Cần Biết

Rủi ro đầu tiên và nghiêm trọng nhất là khả năng Nhà nước thu hồi quyền khai thác nếu phát hiện vi phạm. Theo Luật Khoáng sản, nếu tổ chức khai thác không có giấy phép hợp lệ, khai thác sai phạm vi, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng hoặc không nộp thuế tài nguyên đúng hạn, cơ quan chức năng có quyền đình chỉ hoạt động và thu hồi quyền khai thác. Nếu điều này xảy ra với Alluvia City, giá trị gia tăng từ yếu tố khoáng nóng – ước tính chiếm 20-30% tổng giá trị sản phẩm – có thể biến mất hoàn toàn.

Rủi ro thứ hai là khả năng chính phủ can thiệp vào giá dịch vụ. Nếu thị trường wellness phát triển nhanh và khoáng nóng trở thành “tiện ích thiết yếu”, chính phủ có thể áp dụng biện pháp tương tự Hàn Quốc 2008: quy định giá trần hoặc kiểm soát mức tăng giá hàng năm. Điều này sẽ làm giảm 30-40% doanh thu dự kiến từ tiện ích khoáng nóng, ảnh hưởng trực tiếp đến ROI của nhà đầu tư.

Rủi ro thứ ba là tranh chấp với cộng đồng. Nếu việc khai thác khoáng nóng ảnh hưởng đến nguồn nước ngầm của khu vực lân cận hoặc làm cạn nguồn nước sinh hoạt, người dân có quyền khởi kiện doanh nghiệp. Các vụ tranh chấp về tài nguyên nước thường kéo dài nhiều năm, gây tổn hại lớn về uy tín và giá trị tài sản.

Tài Sản Có Điều Kiện

Vậy khoáng nóng Alluvia City là tài sản hay rủi ro? Câu trả lời phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có đầy đủ pháp lý hay không. Nếu Xuân Cầu Holdings có Giấy phép Khai thác Khoáng sản rõ ràng, có kế hoạch quản lý bền vững nguồn khoáng, và có cơ chế chia sẻ lợi nhuận minh bạch với chủ sở hữu bất động sản, khoáng nóng hoàn toàn có thể trở thành tài sản quý giá giúp Alluvia City nổi bật giữa hàng loạt đại đô thị cùng phân khúc.

Ngược lại, nếu pháp lý chưa đầy đủ – chỉ có giấy phép xây dựng mà chưa có giấy phép khai thác khoáng sản chuyên biệt – khoáng nóng vẫn mang trong mình những rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư không nên xem nhẹ.

Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên đặt 5 câu hỏi cứng trước khi ký hợp đồng: Xuân Cầu Holdings có Giấy phép Khai thác Khoáng sản chưa? Thời hạn khai thác là bao lâu? Doanh thu từ Onsen được phân bổ như thế nào? Có bảo hiểm rủi ro pháp lý không? Và nếu Nhà nước thu hồi quyền, chủ đầu tư chịu trách nhiệm thế nào với khách hàng?

Đọc kỹ hợp đồng, kiểm tra pháp lý cùng luật sư độc lập, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao công chứng các giấy phép liên quan đến khoáng sản, và quan trọng nhất – đánh giá bất động sản Alluvia City dựa trên các yếu tố độc lập như vị trí, hạ tầng, tiện ích cộng đồng và tiềm năng tăng giá từ quy hoạch vùng. Khoáng nóng nên được xem là “điểm cộng” chứ không phải “lý do duy nhất” để mua.

Chị Hà, nhà đầu tư được nhắc đến ở trên, cuối cùng quyết định: “Tôi sẽ chờ đến khi chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy phép khai thác khoáng sản. Nếu họ có giấy phép rõ ràng, tôi sẵn sàng trả giá cao hơn 10-15% so với các dự án khác trong khu vực. Nhưng nếu không, tôi sẽ đánh giá Alluvia City như một khu đô thị thông thường bên sông Hồng – vẫn tốt, nhưng không có gì đặc biệt để chấp nhận rủi ro pháp lý”.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chuyển mình, những dự án có “điểm nhấn độc quyền” như Alluvia City chắc chắn sẽ thu hút sự chú ý. Nhưng giữa lời quảng cáo hấp dẫn và thực tế pháp lý, khoảng cách đôi khi lớn hơn nhiều người nghĩ. Và chỉ những nhà đầu tư đủ thận trọng để hỏi đúng câu hỏi mới có thể biến khoáng nóng từ rủi ro tiềm ẩn thành tài sản thực sự.