Một nhà đầu tư nước ngoài đang ngồi trong phòng làm việc của Alluvia City, cô ta hỏi nhân viên bán hàng: “Tôi sẽ sở hữu đất này bao lâu? 50 năm? Hay lâu dài?” Nhân viên mỉm cười: “Sổ hồng lâu dài cho người Việt Nam, 50 năm cho người nước ngoài theo quy định pháp luật hiện hành, chị yên tâm”. Câu trả lời này giúp làm rõ một điểm quan trọng: Alluvia City phù hợp với ai? Dự án này đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư Việt Nam muốn sở hữu lâu dài (không giới hạn thời gian, được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024), đồng thời cũng phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài chấp nhận sở hữu 50 năm theo quy định pháp luật Việt Nam đối với người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Luật Nhà ở 2014, Điều 159).
Đó không phải câu hỏi kỳ lạ. Nó là câu hỏi của hàng ngàn nhà đầu tư – người Việt lẫn nước ngoài – những người muốn biết: khi ký hợp đồng mua nhà tại Alluvia City, họ thực sự “sở hữu” cái gì? Và trong bao lâu? Câu trả lời đã rõ ràng: người Việt Nam sở hữu “lâu dài” (không giới hạn thời gian, được bảo đảm bởi Giấy phép xây dựng số 10/GPXD do UBND tỉnh Hưng Yên cấp ngày 25/2/2025, quy hoạch đất ở đô thị ODT chuẩn), còn người nước ngoài sở hữu “50 năm” (có thể gia hạn theo quy định pháp luật). Điều này giải đáp thêm câu hỏi “Alluvia City phù hợp với ai”: phù hợp với nhà đầu tư Việt Nam tìm kiếm tài sản dài hạn để lại cho con cháu (không lo hết hạn), và phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài chấp nhận chu kỳ đầu tư 50 năm (đủ dài cho 2-3 thế hệ) với kỳ vọng sinh lời từ tiềm năng tăng giá 100-150% trong 5 năm đầu và cho thuê dài hạn.
Câu trả lời không đơn giản như “sở hữu mãi mãi” ở Nhật Bản hay “sở hữu vĩnh viễn” ở Mỹ. Tại Việt Nam, pháp luật về đất đai đã rõ ràng: “sở hữu lâu dài” (không giới hạn thời gian) áp dụng cho người Việt Nam, và “sở hữu 50 năm” (có thể gia hạn) áp dụng cho người nước ngoài. Và Alluvia City, với “sổ hồng lâu dài cho người Việt Nam” và “sổ hồng 50 năm cho người nước ngoài”, đã tuân thủ đúng pháp luật Việt Nam hiện hành. Điều này giúp xác định rõ hơn “Alluvia City phù hợp với ai“: phù hợp với cả hai nhóm – nhà đầu tư Việt Nam (35-70 tuổi, thu nhập từ 100 triệu/tháng, muốn sở hữu lâu dài, tìm kiếm không gian sống wellness với khoáng nóng tại gia, mật độ xây dựng thấp 16%) và nhà đầu tư nước ngoài (từ Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Úc, tìm kiếm giá rẻ hơn quê nhà 30-50%, tiềm năng tăng giá cao 100-150% trong 5 năm, chấp nhận sở hữu 50 năm).
“Sổ Hồng Lâu Dài” Thực Sự Có Nghĩa Là Gì?
Để hiểu rõ, cần phân biệt hai khái niệm: sổ hồng và sổ đỏ. Tại Việt Nam, sổ đỏ (chứng chỉ quyền sở hữu đất) rất hiếm – chỉ tồn tại ở một số trường hợp đặc biệt. Phần lớn bất động sản được cấp “sổ hồng” – chứng chỉ quyền sử dụng đất dài hạn. Điều này có nghĩa: bạn không “sở hữu” đất, mà chỉ “sử dụng” nó trong một thời gian nhất định.
Nhưng “dài hạn” là bao lâu? Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2023) không định nghĩa cụ thể con số. Nó chỉ nói “dài hạn” mà thôi. Trong thực tế, các dự án khác nhau được cấp thời hạn khác nhau: một số 50 năm, số khác 70 năm, thậm chí có dự án xin 99 năm. Alluvia City chưa công khai rõ ràng “lâu dài” của họ là bao nhiêu năm cho người Việt.
Với người nước ngoài, luật pháp rõ ràng hơn – chỉ được tối đa 50 năm. Không có “lâu dài”, chỉ có “50 năm cố định”. Sau 50 năm, quyền sử dụng sẽ “hết hạn”. Điều gì sẽ xảy ra khi đó? Luật pháp chưa rõ. Có thể được “gia hạn”, hoặc có thể “trở về” Nhà nước. Chưa ai biết chắc.
Sự chênh lệch này – giữa “lâu dài” (không rõ bao lâu) cho người Việt và “50 năm” (rõ ràng) cho người nước ngoài – là điểm bắt đầu của vấn đề.
Lịch Sử & Tiền Lệ: Chưa Ai Gặp “Hết Hạn”
Để dự báo tương lai, cần nhìn vào lịch sử. Nhưng đây là bài học buồn: chưa có dự án bất động sản nào ở Việt Nam “hết hạn” để biết Nhà nước sẽ làm gì.
Ecopark, dự án BĐS lâu đời nhất miền Bắc, được cấp phép từ 1998. Tức là, họ bắt đầu từ kỷ nguyên “pháp luật chưa sáng tỏ”. Nếu họ được cấp 50 năm khi đó, họ sẽ “hết hạn” vào 2048. Vậy điều gì sẽ xảy ra? Chưa ai biết, vì năm 2048 còn 23 năm nữa.
Vinhomes Ocean Park, cấp phép 2005-2010, cũng sẽ gặp vấn đề tương tự trong 30-40 năm tới.
So sánh với quốc tế, tình hình rõ ràng hơn. Tại Nhật Bản, luật pháp cho phép “sở hữu đất vĩnh viễn” – không có “hết hạn”. Một căn nhà ở Tokyo có thể được “truyền” cho con, cháu, cháu cháu mà không sợ “mất quyền”. Tại Hàn Quốc, có hai hệ thống: “sở hữu vĩnh viễn” cho những người mua, và “jeonse” (thuê dài hạn) cho những người thuê. Ngay cả thuê dài hạn ở Hàn Quốc cũng rõ ràng “bao lâu” – không có “mơ hồ”.
Tây Ban Nha, Úc, Canada – tất cả đều cho phép “sở hữu đất vĩnh viễn”. Không có “hết hạn”, không có “gia hạn”, chỉ có “sở hữu mãi mãi”.
Việt Nam, tuy có quy định pháp luật, nhưng “chưa sáng tỏ” về “hết hạn”. Điều này tạo ra một “vùng xám” mà nhà đầu tư phải “chấp nhận rủi ro” mà không biết rủi ro đó là gì.
Pháp Luật Đã “Thay Đổi” Bao Nhiêu Lần?
Một nhận xét quan trọng: pháp luật đất đai Việt Nam đã “thay đổi” nhiều lần trong lịch sử gần đây.
Năm 1993, Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, cấp “quyền sử dụng đất” từ 20-50 năm. Năm 2003, được sửa đổi, thay đổi thành “50-70 năm”. Năm 2013, lại sửa đổi, “không giới hạn thời hạn” cho quyền sử dụng đất ở (nhưng vẫn giữ “50 năm” cho người nước ngoài). Năm 2023, lại sửa đổi lần nữa, điều chỉnh một số quy định.
Mỗi lần sửa đổi, quyền lợi của nhà đầu tư “thay đổi”. Những người mua đất năm 1993 với “20 năm” bất ngờ được “gia hạn” thành “50 năm” năm 2003. Nhưng điều ngược lại cũng có thể xảy ra: quyền lợi sẽ “giảm” thay vì “tăng”.
Rủi ro này là “thực” – không phải “lý thuyết”. Nó có nghĩa rằng, khi bạn ký hợp đồng mua Alluvia City hôm nay, bạn không thể “đảm bảo” quyền lợi 30-50 năm tới.
Sổ Hồng Người Việt: “Lâu Dài” Nhưng Chưa Rõ Bao Lâu
Alluvia City quảng cáo “sổ hồng sở hữu lâu dài” cho người Việt. Nghe có vẻ tốt – “lâu dài” hơn “50 năm” ở người nước ngoài.
Nhưng “lâu dài” cụ thể là 60 năm? 70 năm? Hay 99 năm? Chủ đầu tư chưa công khai rõ ràng. Giấy phép xây dựng số 10/GPXD từ UBND tỉnh Hưng Yên có nói “sổ hồng lâu dài” là bao lâu không? Tìm hiểu kỹ, câu trả lời vẫn “mơ hồ”.
Điều này là “bẫy” – không phải pháp lý bị “vi phạm”, mà là “mơ hồ”. Chủ đầu tư không nói dối, nhưng cũng không nói “rõ ràng”. Khách hàng được “quyền sử dụng lâu dài” nhưng không biết “bao lâu”, nên cảm thấy “yên tâm” nhưng cũng “không yên tâm”.
Sổ Hồng Người Nước Ngoài: Chắc Chắn 50 Năm, Nhưng Sau Đó?
Với người nước ngoài, luật pháp rõ ràng hơn – chỉ được 50 năm. Không có “lâu dài”, không có “gia hạn”, chỉ có “50 năm cố định”.
Alluvia City cấp sổ hồng 50 năm cho người nước ngoài là “tuân thủ luật pháp”. Tuy nhiên, câu hỏi “sau 50 năm thì sao?” vẫn “chưa được trả lời”.
Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2023) không quy định rõ “gia hạn” sau 50 năm. Nó chỉ nói “có thể gia hạn” nhưng không nói “cách nào gia hạn”, “phí bao nhiêu”, “điều kiện nào”, “được gia hạn bao lâu nữa”.
Chưa có tiền lệ nào. Chưa có dự án nào “hết 50 năm” để biết Nhà nước xử lý thế nào. Mọi người chỉ có thể “đoán” hoặc “hy vọng” rằng sẽ được “gia hạn”.
Hai kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản tốt: Nhà nước cho phép “gia hạn”, khách hàng tiếp tục “sử dụng” đất (có thể với “phí”). Kịch bản xấu: Nhà nước “không cho phép” gia hạn, quyền sẽ “trở về” Nhà nước, chủ sở hữu “mất quyền”.
Xác suất? Đáng tiếc là “không ai biết”.
50 Năm Có Đủ Lâu Không?
Từ góc độ “thời gian sống”, 50 năm khá lâu. Ai mua nhà ở tuổi 40, 50 năm sau sẽ là 90 tuổi. Khả năng “sống để chứng kiến hết hạn” là thấp.
Nhưng vấn đề nằm ở “kế thừa”. Nếu cha để lại nhà cho con, con phải “đối mặt” với sự thực: 50 năm sắp “hết hạn”, quyền sẽ “mất”.
Từ góc độ “giá trị tài sản”, 50 năm sắp “hết hạn” sẽ làm “giảm giá” bất động sản đáng kể. Tiền lệ quốc tế cho thấy, khi đất sắp “hết hạn”, giá sẽ “rơi tự do”. Tại một số nước, đất “hết hạn” bị bán với giá “sàn” (rất rẻ) hoặc “không bán được”.
Nếu bạn dự định “để lại” cho con, con sẽ “thừa hưởng” một tài sản “mất giá”. Từ 1 tỷ đồng hôm nay, có thể còn 100 triệu đồng khi sắp “hết 50 năm”.
So sánh với “sở hữu vĩnh viễn” ở quốc tế, 50 năm là “rất ngắn”. Ở Nhật Bản, đất có thể được “sở hữu” mãi mãi. Ở Tây Ban Nha, cũng vậy. Nhưng ở Việt Nam, 50 năm là “giới hạn”.
Những Câu Hỏi Cứng Nhà Đầu Tư Cần Hỏi
Trước khi ký hợp đồng, nhà đầu tư thông minh cần hỏi 5 câu hỏi này – và yêu cầu “câu trả lời bằng văn bản”, không phải “lời nói suông”:
1. “Sổ Hồng Lâu Dài Của Alluvia City Là Bao Lâu? 50 Năm, 70 Năm, Hay 99 Năm?”
Đây không phải câu hỏi “lạ”. Đó là câu hỏi “cơ bản” mà mọi nhà đầu tư nên biết. Nếu chủ đầu tư không thể trả lời rõ ràng, đó là “dấu hiệu đỏ”.
2. “Sau Hết Thời Hạn Sổ Hồng, Tôi Có Thể Gia Hạn Được Không?”
Yêu cầu “cam kết bằng văn bản” từ chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thể cam kết, điều đó có nghĩa “sẽ có rủi ro” khi sắp hết hạn.
3. “Alluvia City Có Cam Kết Với Khách Hàng Gì Nếu Nhà Nước Thay Đổi Chính Sách Đất Đai?”
Vì “chính sách thay đổi” là “có tiền lệ”, nhà đầu tư nên biết “quyền lợi” của mình nếu điều đó xảy ra.
4. “Nếu Nhà Nước Thu Hồi Đất, Bồi Thường Sẽ Dựa Trên Giá Trị Nào?”
Mặc dù khả năng “thu hồi” Alluvia City là thấp (vì là dự án “phát triển kinh tế”), nhưng vẫn cần “rõ ràng” điều kiện bồi thường.
5. “Sổ Hồng Của Tôi Được Cấp Bởi Ai? Sở Tài Nguyên Môi Trường Tỉnh Hưng Yên Hay Từng Ủy Ban Nhân Dân?”
Biết “quyền lực phía sau sổ hồng” sẽ giúp bạn hiểu “sổ hồng có quyền lực bao nhiêu”.
Khuyến Cáo Cho Nhà Đầu Tư
Với nhà đầu tư người Việt: Bạn có “lợi thế” so với người nước ngoài – “sổ hồng lâu dài” thay vì “50 năm”. Nhưng “lợi thế” này vẫn “tương đối” – pháp luật vẫn có thể “thay đổi”. Nên “chuẩn bị tâm lý” cho “sửa đổi chính sách”, và nên “xin cam kết bằng văn bản” từ chủ đầu tư về sổ hồng.
Với nhà đầu tư người nước ngoài: 50 năm là “thời hạn tối đa” theo pháp luật hiện tại – không thể “thắc mắc”, chỉ có thể “chấp nhận”. Nên “tính toán kỹ lưỡng”: có “đủ thời gian” để “hưởng lợi” từ bất động sản không? Nếu muốn “dài hạn”, hãy xem xét “các quốc gia khác” (Nhật Bản, Hàn Quốc, Úc) nơi cho phép “sở hữu vĩnh viễn”.
Tương Lai: Nhà Nước Sẽ Làm Gì?
Ba kịch bản có thể xảy ra khi Alluvia City sắp “hết hạn” (giả sử 50 năm sau, năm 2075).
Kịch bản 1 (xác suất 60-70%): Nhà nước cho phép “gia hạn”. Lý do: Nhà nước muốn “ổn định” thị trường BĐS, “khuyến khích” đầu tư. Kết quả: Khách hàng Alluvia City sẽ “yên tâm”, quyền sẽ được “gia hạn” (có thể với “phí”). Giá bất động sản sẽ “ổn định” hoặc “tăng”.
Kịch bản 2 (xác suất 20-30%): Nhà nước “không cho phép” gia hạn. Lý do: Nhà nước muốn “kiểm soát” tài nguyên đất đai, không muốn “tư nhân” giữ đất quá lâu. Kết quả: Sau 50 năm, quyền sẽ “trở về” Nhà nước, chủ sở hữu “mất”. Giá bất động sản sẽ “giảm mạnh” khi sắp hết hạn.
Kịch bản 3 (xác suất 10-15%): Nhà nước “mở rộng” cho phép “sở hữu vĩnh viễn” (theo xu hướng quốc tế). Kết quả: “Sổ hồng Alluvia sẽ được nâng cấp” thành “sở hữu vĩnh viễn”. Giá bất động sản sẽ “tăng vọt”.
Cả ba kịch bản đều “có thể”. Nhà đầu tư cần “chuẩn bị” cho cả ba, thay vì “hy vọng” chỉ một kịch bản.
Kết Luận: An Toàn Hay Không?
Sổ hồng lâu dài của Alluvia City là “ổn” ngắn hạn, nhưng “rủi ro” dài hạn. “Lâu dài” vẫn chưa “vĩnh viễn” – nó có “hạn”, dù chưa rõ “bao lâu”. 50 năm cho người nước ngoài là “đủ” cho hầu hết những người mua, nhưng “không đủ” cho những người muốn “để lại cho con”.
Pháp lý Việt Nam vẫn “chưa sáng tỏ” so với tiêu chuẩn quốc tế. Quốc gia phát triển nào cũng cho phép “sở hữu vĩnh viễn”, nhưng Việt Nam vẫn là “50 năm” hay “lâu dài chưa rõ”.
Alluvia City “an toàn” khi bạn mua, nhưng “không chắc” khi bạn để lại cho con. Và đó là “rủi ro” thực – không phải “lý thuyết”.
Nhà đầu tư thông minh sẽ “chấp nhận rủi ro” này, nhưng cũng sẽ “chuẩn bị” cho nó. Họ sẽ hỏi 5 câu hỏi cứng, yêu cầu “cam kết bằng văn bản”, và chuẩn bị tâm lý cho “thay đổi chính sách” trong tương lai. Họ sẽ không “hy vọng” rằng “mọi thứ sẽ ổn”, mà sẽ “tính toán” rằng “có thể sẽ không ổn”.
Bởi vì, cuối cùng, sổ hồng là “lời hứa” từ chủ đầu tư và Nhà nước. Nhưng “lời hứa” có thể “thay đổi”. Và khi nó “thay đổi”, chỉ những nhà đầu tư “tỉnh táo” mới sẽ “sống sót”. Những nhà đầu tư “ngây thơ” – những người tin rằng “50 năm = vĩnh viễn” – sẽ bị “bẫy”.