Một buổi chiều tại nhà mẫu Alluvia City, một nhà đầu tư Singapore gọi điện cho bạn ở Bangkok: “Tôi vừa tìm thấy một dự án tuyệt vời ở Hà Nội. Tên là Alluvia City. Tôi định mua 2 căn biệt thự. Giá rẻ quá, lợi suất cao quá. Tại sao tôi không mua?”. Lý do anh hào hứng là vì đã hiểu rõ cách “vành đai 3.5 và 4 đang tác động tới Alluvia City“: Vành đai 3.5 (tổng chiều dài 42km, vốn đầu tư >17.000 tỷ đồng, tốc độ 80km/h) nằm ngay sát Alluvia City chỉ 5-7km (10 phút di chuyển), sẽ rút ngắn thời gian từ dự án về trung tâm Hà Nội (Hoàn Kiếm, Ba Đình) xuống còn 20-25 phút thay vì 35-40 phút hiện tại, và khi Vành đai 4 hoàn thiện sẽ kết nối toàn bộ vùng Đông Bắc với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, biến Alluvia từ “vùng ngoại ô” thành “điểm nút giao thông chiến lược”. Còn ở Hà Nội, một nhà đầu tư Việt Nam lại đang “lo lắng” về pháp lý khoáng nóng, rủi ro sổ hồng 50 năm (mặc dù đã xác nhận sổ hồng lâu dài cho người Việt), chủ đầu tư Xuân Cầu Holdings lần đầu làm dự án lớn.
Cùng một dự án, nhưng hai “cách nhìn” hoàn toàn khác nhau. Nhà đầu tư nước ngoài “yêu thích” vì họ nhìn thấy con số cụ thể: giá 15-20 tỷ/biệt thự rẻ hơn Singapore 30-50% (so với 1M SGD = 19 tỷ VND), tiềm năng tăng giá 100-150% trong 5 năm nhờ 3 sóng (Sóng Hạ Tầng 2025-2027 khi vành đai 3.5 & 4 hoàn thiện 70-80%, Sóng Vận Hành 2027-2029 khi giai đoạn 1 bàn giao, Sóng Khan Hiếm 2029-2030+ khi sản phẩm cuối cùng), và quan trọng nhất là họ hiểu rõ “vành đai 3.5 và 4 đang tác động tới Alluvia City” như thế nào – tạo kết nối trực tiếp với Hà Nội, tăng giá trị bất động sản theo tiền lệ Vành đai III (2005-2008 các dự án cạnh vành đai tăng 40-60%). Nhà đầu tư Việt Nam “lo sợ” vì họ nhìn vào rủi ro: pháp lý khoáng nóng có chắc chắn không (mặc dù đã có Giấy phép xây dựng số 10/GPXD ngày 25/2/2025), chủ đầu tư mới có đủ kinh nghiệm không, vành đai 3.5 & 4 có hoàn thiện đúng hạn không (dự kiến 2027-2029). Tại sao lại như vậy? Vì nhà đầu tư nước ngoài đã quen với “tư duy đầu tư theo tiềm năng tăng giá”, còn nhà đầu tư Việt Nam vẫn “tư duy đầu tư theo rủi ro pháp lý”.
Giá Rẻ Không Tưởng So Với Quê Hương
Để hiểu “yêu thích” của nhà đầu tư nước ngoài, cần bắt đầu từ con số đơn giản: giá.
Ở Singapore, một biệt thự ở vùng suburban có giá khoảng 1 triệu SGD (tương đương 19 tỷ VND). Nó nằm trên “mảnh đất nhỏ”, không gian sống khoảng 150-200m², và nó là “cõi xa xôi” so với trung tâm Singapore. Chung cư ở Singapore thì giá từ 700k-1M SGD (13-19 tỷ VND), nằm ở những tòa cao ốc chật hẹp, với diện tích 60-80m².
Cũng 15-20 tỷ VND ở Alluvia City, một nhà đầu tư Singapore mua được một “biệt thự song lập” với vườn cây, ao nước, không gian sống 150-200m², nằm trong một dự án 198 ha với tiện ích wellness bậc nhất vùng. Đó là “cường độ” sống hoàn toàn khác.
Con số không nói dối: cùng tiền, ở Singapore bạn “nhỏ bé” nhưng “đắt”, ở Alluvia bạn “rộng rãi” nhưng “rẻ”. Và nhà đầu tư Singapore sẽ nói: “Tôi tiết kiệm được 5-10 tỷ so với quê hương. Tôi có thể mua thêm hoặc có thêm dòng tiền”.
Ở Thái Lan, chung cư ở Bangkok có giá 300k-500k USD (tương đương 7-12 tỷ VND). Nó là “ổn” so với quê hương, nhưng Alluvia “rẻ hơn” dù chất lượng “cao hơn”. Một nhà đầu tư Thái Lan sẽ tính: “Tôi bỏ 15 tỷ ở Bangkok, mua được chung cư 60m² ở trung tâm. Tôi bỏ 15 tỷ ở Alluvia, mua được biệt thự 200m² ở ngoại thành. Hiện rõ ràng”.
Hàn Quốc thì tương tự. Chung cư ở Seoul có giá từ 500M-1B KRW (tương đương 9-18 tỷ VND). So sánh với Alluvia, Alluvia “tiền ít hơn nhưng tiềm năng hơn”.
Kết luận: Giá rẻ không phải “lợi thế nhỏ” của Alluvia City với nhà đầu tư nước ngoài. Nó là “cơn gió” chiến lược – vì “rẻ” chính là “đầu vào” để “lợi suất cao”.
Tiềm Năng Tăng Giá: 8-15% Mỗi Năm
Nhưng “rẻ” chỉ là “ngoài”. Phía trong là “tiềm năng tăng giá”.
Singapore là thị trường “bão hòa”. Giá nhà ở Singapore tăng 2-3% mỗi năm – không nhiều, chỉ “giữ giá” thôi. Nhà đầu tư Singapore giữ tiền ở đất nước này, coi như “lưu trữ giá trị” hơn là “kiếm lợi nhuận”.
Thái Lan tăng 3-5% mỗi năm – hơn Singapore nhưng vẫn “ổn định”, không “sốc”. Hàn Quốc thì tệ hơn – khi lãi suất cao, giá nhà lại giảm 1-2% mỗi năm.
Alluvia City? Kỳ vọng tăng 8-15% mỗi năm, có khả năng 50-100% trong 5 năm. Nếu như vậy, lợi nhuận sẽ gấp 5-10 lần so với quê hương.
Nhà đầu tư Singapore sẽ tính như sau: “Tôi bỏ 20 tỷ ở Singapore, mỗi năm tăng 2% = 400 triệu lợi nhuận/năm. Tôi bỏ 20 tỷ ở Alluvia, mỗi năm tăng 10% = 2 tỷ lợi nhuận/năm. Chênh lệch là 5 lần”.
Tâm lý đằng sau là “bắt trend”. Nhà đầu tư nước ngoài nhìn Việt Nam như “Thái Lan 20 năm trước” hoặc “Trung Quốc 30 năm trước” – một quốc gia đang “bứt tốc” với kinh tế tăng 6-7%/năm, bất động sản tăng 8-10%/năm. Họ nghĩ: “Nếu tôi mua năm 2025, năm 2030 sẽ gấp đôi, năm 2035 sẽ gấp 4 lần”. Đó là FOMO – Fear Of Missing Out – một cảm xúc mạnh mẽ khiến nhà đầu tư “không dám” bỏ lỡ “cơ hội”.
Khoáng Nóng: Tiện Ích Độc Lạ Không Có Ở Nhà
Nếu chỉ là “giá rẻ” và “tăng giá”, Alluvia City sẽ như “100 dự án khác” ở Việt Nam hoặc Châu Á. Nhưng khoáng nóng là “điểm nhấn độc quyền”.
Thị trường wellness toàn cầu tăng 12-15% mỗi năm. Nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, đều thấy “xu hướng” này và muốn “nhúng tay” vào.
Singapore không có khoáng nóng tự nhiên – nó “nằm trên lưng” quasơn đá, không có “nguồn nước nóng”. Người Singapore muốn “ngâm nước nóng chữa bệnh” phải đi Nhật Bản hoặc Thái Lan.
Thái Lan có khoáng nóng, nhưng ở Chiang Mai – rất xa Bangkok. Người Bangkok muốn “ở gần thành phố + có khoáng nóng” không có lựa chọn nào.
Hàn Quốc có “jjimjilbang” (xông hơi công cộng), nhưng đó là “dùng chung”, không phải “sở hữu riêng”. Sở hữu một biệt thự với “Onsen riêng” ở Hàn Quốc là “không tưởng”.
Alluvia City cung cấp: khoáng nóng tự nhiên, Onsen theo chuẩn Nhật Bản, spa khoáng chuyên biệt, xông hơi đá muối, massage trị liệu – tất cả “sở hữu riêng” bên trong dự án. Đó là “tiện ích độc lạ” mà nhà đầu tư nước ngoài không thể tìm thấy ở quê hương.
Còn hơn thế, nó không chỉ là “tiện ích cá nhân” mà còn là “dòng tiền passive”. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể “cho thuê Onsen service” cho những khách du lịch hoặc người địa phương – kiếm thêm dòng tiền từ “wellness” mà không cần “bán nhà”.
Ví dụ: Mua biệt thự 20 tỷ, cho thuê Onsen service 20 triệu/tháng = 240 triệu/năm = 1.2%/năm (lợi suất từ wellness). Cộng thêm tăng giá 10%/năm từ dự án = tổng ROI 11.2%/năm. Ở Singapore hay Thái Lan, không có “dòng tiền Onsen” như vậy.
Vị Trí: “Cổng Vào” Hà Nội Mà Không Quá Gần
Hà Nội trung tâm đắt cắt cổ – 300+ triệu/m². Nhà đầu tư nước ngoài “chỉ muốn” một căn nhà ở Hà Nội, nhưng “không sẽ” trả 300+ triệu/m².
Alluvia City ở Văn Giang, Hưng Yên, cách Hà Nội 12 km. Nó không phải “trung tâm”, nhưng cũng không “quá ngoài rìa”. Giá chỉ 120-160 triệu/m² – rẻ hơn trung tâm 50%, nhưng vẫn “kết nối” được Hà Nội.
Nhất là khi vành đai 3.5 sắp hoàn thiện (2027-2028) và cầu Ngọc Hồi sẽ “trực kết nối” Alluvia với trung tâm Hà Nội trong vòng 5 phút. Nhà đầu tư nước ngoài đọc báo, thấy “vành đai sắp mở”, rồi kết luận: “Địa điểm ‘ngoài rìa’ sắp trở thành ‘kết nối trung tâm’ – đây là ‘cơ hội bứt tốc'”.
Tiền lệ từ Thái Lan chứng minh: khi Bangkok mở BTS/MRT (tàu điện), vùng “ngoài rìa” sắp trở thành “kết nối” tăng giá 20-30% trong vòng 2 năm. Nhà đầu tư nước ngoài “tính toán” là Alluvia City sẽ trải qua “hiệu ứng tương tự”.
Pháp Lý “Mơ Hồ” = Rủi Ro Cao = Giá Rẻ = Lợi Suất Cao
Đây là “logic kinh tế” mà nhà đầu tư nước ngoài hiểu rõ: rủi ro cao thì giá sẽ rẻ, giá rẻ thì lợi suất sẽ cao.
Pháp lý khoáng nóng chưa sáng tỏ, rủi ro 50 năm chưa rõ, chủ đầu tư lần đầu làm dự án lớn – tất cả những “rủi ro” này là “những lý do” tại sao Alluvia City rẻ hơn Ocean Park hay Ecopark.
Nhà đầu tư nước ngoài sẽ tính như sau: “Nếu Alluvia không có rủi ro pháp lý, giá sẽ 25-30 tỷ/biệt thự. Nhưng vì có rủi ro, giá chỉ 15-20 tỷ. Tôi ‘lợi’ được 5-10 tỷ ‘margin rủi ro’. Nếu rủi ro không xảy ra, tôi ‘kiếm’ được 5-10 tỷ ‘lợi thế’. Nếu rủi ro xảy ra, tôi ‘thua’ được 2-5 tỷ, nhưng vẫn ‘hòa vốn’ vì lợi suất tăng giá cao”.
Đó là “tính toán kinh tế” lạnh lùng, không phải “tham lam”.
Không Có “Hạn Chế” Như Ở Quê Hương
Ở Singapore, người nước ngoài muốn mua nhà phải “có visa 2+ năm” hoặc “bằng cấp cao”. Ở Hàn Quốc, phải “sống ở đó 1+ năm” hoặc “có visa dài hạn”.
Ở Việt Nam? Bất kì ai cũng mua được Alluvia City – chỉ cần tiền. Không cần visa, không cần khai báo lý do, không cần “sống ở Việt Nam”. Đó là “tự do” mà nhà đầu tư nước ngoài “ít khi có được”.
Hơn nữa, quy trình pháp lý ở Việt Nam “đơn giản hơn” so với quê hương. Không có “thuế chuyển nhượng cao” như Singapore (15-20%), cũng không có “thuế tài sản hàng năm” như Mỹ. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ cảm thấy “tự do” hơn khi mua-bán ở Alluvia City.
Xu Hướng Toàn Cầu: Từ Bất Động Sản Phương Tây Tới Châu Á
COVID-19 “mở mắt” cho nhà đầu tư quốc tế: thị trường Phương Tây “chậm”, thị trường Châu Á “nhanh”.
Thị trường Châu Á tăng 7-10%/năm, trong khi Phương Tây chỉ 2-3%/năm. Nhà đầu tư nước ngoài “thay đổi chiến lược”: thay vì “bỏ tiền ở London hay New York”, họ sẽ “bỏ tiền ở Bangkok, Seoul hay Hà Nội”.
Alluvia City trở thành “cửa vào” thị trường Châu Á cho nhà đầu tư nước ngoài. Chiến lược của họ: “Năm 2025-2030: Alluvia City, Hà Nội. Năm 2030-2035: Mở rộng ở Bangkok, Seoul, HCM. Năm 2035+: Trở thành ‘nhà đầu tư Châu Á’ có portfolio đa dạng”.
Các Mặt Khác Của “Yêu Thích”
Ngoài lý do kinh tế, còn có những lý do tiềm thức khác.
Sở hữu bất động sản ở Hà Nội là “status” – chứng minh bạn “giàu” + “có tầm nhìn toàn cầu”. Nhà đầu tư Singapore sẽ “nói với bạn bè”: “Tôi sở hữu một biệt thự ở Hà Nội, Việt Nam”. Đó là “tự hào” nhất định.
Có những nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Singapore hay Thái Lan, không “tin” chính phủ quê hương vì “lo sợ chính trị chưa ổn định”. Họ “chuyển tiền ra ngoài” như một cách “bảo vệ tài sản”. Việt Nam là “nước thứ 3” – không phải quê hương (rủi ro chính trị cao), cũng không phải “nước phương Tây” (tăng giá chậm) – nó là “điểm cân bằng” hoàn hảo.
Hiện Thực: Những Vấn Đề Tiềm Ẩn
Tuy nhiên, “yêu thích” của nhà đầu tư nước ngoài không phải “không có rủi ro”.
50 năm sẽ “hết hạn” – đó là thực tế pháp lý. Nhà đầu tư nước ngoài “tin” rằng sẽ được “gia hạn”, nhưng chưa ai “chắc”. Nếu không được gia hạn, họ sẽ “thua lỗ”.
Pháp lý khoáng nóng chưa sáng tỏ – nếu Nhà nước “thu hồi” quyền khai thác khoáng sản, giá sẽ giảm 20-30%. Nhà đầu tư nước ngoài “chấp nhận” rủi ro này, nhưng nó vẫn là “rủi ro”.
Chủ đầu tư chậm tiến độ – nếu Xuân Cầu Holdings không hoàn thiện đúng hạn, “tiềm năng tăng giá” sẽ “chậm lại”. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải “chờ lâu hơn” để “kiếm lợi”.
Kết Luận: Nhìn Một Chiều hay Toàn Diện?
Nhà đầu tư nước ngoài “yêu thích” Alluvia City vì họ “nhìn bằng mắt kinh doanh” – họ chỉ thấy “giá rẻ + tiềm năng + lợi suất cao”. Từ góc độ “lợi suất tài chính”, họ “đúng”.
Nhà đầu tư Việt Nam lại “nhìn bằng mắt pháp lý” – họ thấy “rủi ro pháp lý + khoáng nóng chưa rõ + 50 năm hết hạn”. Từ góc độ “an toàn pháp lý”, họ “đúng”.
Hai cách nhìn đều “hợp lý”, nhưng “nhìn thấy” những thứ khác nhau.
Nhà đầu tư nước ngoài “yêu thích” Alluvia City là vì họ “tính toán kinh tế lạnh lùng” – giá rẻ, tăng giá cao, rủi ro “chấp nhận được”, pháp lý “có thể coi như quá khứ”. Họ sẵn sàng “cờ bạc” vì “tiềm năng lợi nhuận” quá lớn.
Nhà đầu tư Việt Nam thì “lo sợ” vì họ “hiểu rõ” rủi ro pháp lý – họ ở Việt Nam, họ biết “quy trình pháp lý Việt Nam như thế nào”, họ biết “50 năm có thể là ‘hết hạn vĩnh viễn'”.
Và đó chính là lý do tại sao “yêu thích” hay “sợ hãi” Alluvia City lại khác nhau giữa hai nhóm nhà đầu tư. Họ không “nhìn” cùng một dự án – họ “nhìn” hai dự án hoàn toàn khác nhau qua “kính lúp” của mình.