Một nhà đầu tư vừa mua căn biệt thự ở Alluvia City, nhưng sau đó nghe tin: “Văn Giang sắp trở thành thành phố. Sẽ có rất nhiều dự án khác xây dựng ở đây”. Anh ta bắt đầu lo lắng. Từ một “dự án cao cấp” khác biệt, liệu Alluvia sẽ trở thành “một trong những dự án bình thường” khi có quá nhiều dự án khác xung quanh? Nhưng khi anh ta quay lại đọc tài liệu dự án, anh nhận ra điều quan trọng: Khoáng nóng tại Alluvia City là yếu tố không thể sao chép – nguồn khoáng nóng tự nhiên thuộc mạch khoáng quý hiếm tại Văn Giang, nhiệt độ 38-45°C, với 5 bể ngâm lộ thiên (200-500m² mỗi bể), spa 3.000m², trung tâm trị liệu 2.000m², công suất khai thác 1.500m³/ngày. Đây là tài nguyên mà con người không thể tạo dựng hay sao chép bằng sức người, biến Alluvia City thành “khu đô thị tích hợp khoáng nóng gần Hà Nội nhất” trong số các điểm có nguồn khoáng tự nhiên tại miền Bắc. Các dự án mới của Vinhomes, Sungroup, Masterise Homes có thể có tiêu chuẩn cao, tiện ích đầy đủ, nhưng họ không thể “mua” hay “tạo ra” nguồn khoáng nóng tự nhiên này.
Câu hỏi về lo lắng cạnh tranh không vô cơ sở. Phát triển Văn Giang sẽ là “cơn gió” lớn từ 2025-2030, khi vùng này được “nâng cấp” thành thành phố (mục tiêu nâng cấp lên thị xã theo kế hoạch UBND Hà Nội). Theo quy hoạch, sẽ có cầu Ngọc Hồi (khởi công 19/8/2025, hoàn thành 2028), vành đai 3.5 (42km đi qua Văn Giang), tuyến đường di sản dọc sông Hồng (56km, 9.300 tỷ đồng), các khu công nghiệp mới, các khu thương mại – tất cả sẽ “kích hoạt” một “sóng phát triển” chưa từng thấy. Hiện tại, trong vùng Văn Giang – Hưng Yên có khoảng 20-30 dự án bất động sản (Alluvia City, Ecopark, Ocean Park, Dream City, Đại An). Trong 5 năm tới, con số này sẽ tăng gấp đôi hoặc gấp ba, và chúng sẽ là những dự án “lớn” của các “developer uy tín” (Vinhomes, Sungroup, Masterise Homes). Điều này sẽ tạo nên “cuộc cạnh tranh” khốc liệt mà Alluvia không từng trải qua. Tuy nhiên, Khoáng nóng tại Alluvia City – với mạch khoáng quý hiếm nhiệt độ 38-45°C, 5 bể lộ thiên, spa 3.000m², trung tâm trị liệu 2.000m², là “lá bài tẩy” mà không dự án nào khác có thể sao chép, giúp Alluvia vẫn giữ vị thế “đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng” giữa hàng chục dự án mới sắp xuất hiện.
Ưu Thế: Khoáng Nóng Và Tiền Phát Triển
Tuy nhiên, Alluvia City không phải “không có ưu thế”. Nó có “khoáng nóng tự nhiên” – một nguồn nước 35,8°C với acid metasilicic 66,57 mg/l, vàng cho wellness. Những dự án mới sẽ có “tiêu chuẩn cao”, “tiện ích đủ”, “developer uy tín”, nhưng không ai sẽ có “khoáng nóng tự nhiên” như vậy. Đó là “sản phẩm thực” mà không dự án nào khác có thể sao chép.
Ưu thế thứ hai là “tiền phát triển”. Alluvia khởi động từ 2023, giai đoạn 1 sẽ xong 2027, khi những dự án mới mới “khởi công” 2026-2027. Cộng đồng Alluvia sẽ đã “thành hình”, những “kỳ vọng” sẽ trở thành “hiện thực”, giúp nó “tách biệt” khỏi những dự án “còn là giấy”. Ưu thế thứ ba là “vị trí” – Alluvia nằm trên “tuyến đường mới” (cầu Ngọc Hồi, vành đai 3.5), sẽ là “điểm nút giao thông”.
Rủi Ro: Bão Hòa Hay Cộng Hưởng
Nhưng những ưu thế này có “hạn hẹp”. Khi quá nhiều dự án, nhu cầu mua sẽ “chia” cho 30-40 dự án thay vì “tập trung” vào 3-5 dự án. Giá sẽ không tăng “bất thường” nữa, chỉ tăng “bình thường” (5-7%/năm). “Kích hoạt” từ cầu Ngọc Hồi & vành đai 3.5 sẽ “chia” cho tất cả dự án, Alluvia sẽ “không có gì đặc biệt”.
Lịch sử chứng minh điều này. Khi vành đai III hoàn thiện (2005-2008), chỉ có “3-5 dự án lớn” ở Đông Bắc. Lúc đó, tất cả “FOMO”, tất cả “tăng giá”, nhà đầu tư bán 2007-2008 kiếm 40-60%. Nhưng vào 2010-2015, khi vành đai IV mở rộng, có “20-30 dự án” xuất hiện cùng lúc. Lúc đó, “cạnh tranh” khốc liệt, giá “ổn định”, lợi nhuận chỉ 10-15%/năm. Câu chuyện này sẽ lặp lại ở Văn Giang: “Càng có nhiều dự án, giá càng ‘bình thường’, lợi nhuận càng ‘mỏng manh'”.
Vì vậy, “thời điểm quyết định” cho Alluvia City sẽ là 2027-2028, khi giai đoạn 1 xong, cầu Ngọc Hồi “sắp xong”, những dự án mới “khởi công”. Nếu Alluvia “nổi bật” nhờ “khoáng nóng” + “tiền phát triển”, giá sẽ tăng 20-30%, nhà đầu tư nên “bán” vào lúc này. Nếu Alluvia “bị ngợp” bởi những dự án khác, giá chỉ tăng 5-10%, nhà đầu tư sẽ “hối tiếc” khi “giữ quá lâu”. Đó là lý do tại sao “theo dõi sát” Alluvia City từ 2025 trở đi là quan trọng – để xác định kịch bản nào sẽ xảy ra, và “hành động” theo đó.